親が施設に入った、亡くなったなどで、実家に誰も住まなくなる。そのまま管理が行き届かない状態が続くと、市区町村から「管理不全空家」や「特定空家」として、指導や勧告を受けることがあります。勧告を受けると、固定資産税の住宅用地の特例が外れる場合があります。この記事では、空家法(空家等対策の推進に関する特別措置法)の内容と、税金への影響、管理が難しいときの選択肢を整理しました。
空き家の管理は、所有者の責任
空家法では、空き家の所有者は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、適切に管理することに努めるものとされています。2023年(令和5年)12月13日に施行された改正法では、これに加えて、国や自治体の空き家対策に協力する努力義務も定められました。
「管理不全空家等」と「特定空家等」とは
| 区分 | 状態 | 市区町村ができる主な措置 |
|---|---|---|
| 管理不全空家等 | 適切な管理が行われておらず、そのまま放置すれば特定空家等になるおそれのある状態 | 指導、勧告 |
| 特定空家等 | 倒壊等のおそれがある、衛生上有害となるおそれがある、著しく景観を損なっている、周辺の生活環境の保全のため放置することが不適切、のいずれかの状態 | 助言・指導、勧告、命令、代執行 |
管理不全空家等は、特定空家等になる前の段階にあたり、命令や代執行は、原則として行えないとされています。
措置は、段階的に進む
特定空家等の場合、措置は次の順で進みます。
- 助言・指導:除却、修繕、立木竹の伐採など、必要な措置をとるよう、市区町村長が求める
- 勧告:助言や指導をしても状態が改善されないと認められるときに、相当の猶予期限を付けて、必要な措置をとるよう勧告する
- 命令:勧告に従わない場合に、措置をとるよう命令する。命令に違反した場合は、50万円以下の過料が科される場合があります(複数の解説による)
- 代執行:命令にも従わない場合に、市区町村が代わりに措置を行い、費用は所有者の負担となる
つまり、助言や指導の段階で、状態を改善すれば、勧告には進まないという仕組みです。
固定資産税への影響
住宅が建っている土地には、固定資産税などを軽減する「住宅用地の特例」があります。市区町村長から、特定空家等または管理不全空家等として勧告を受けると、この特例の対象から外れます。
特例が外れたときの税額の増え方は、土地の規模などで異なります。静岡市は、固定資産税と都市計画税を合わせて、約4倍になるとしています。固定資産税については、最大6倍とする解説もあります。
なお、建物を解体して更地にした場合も、住宅用地の特例の対象から外れ、土地の税額が上がることがあります。解体する前に、税額の変化も含めて確認しておく必要があります。
管理不全の状態にしないための管理
静岡市は、窓や壁が破損しているなど、管理が不十分で、特定空家等になるおそれがある状態を、管理不全空家の例として挙げています。たとえば、次のような点が管理の目安になります。
- 窓、外壁、屋根の破損を、放置しない
- 敷地の雑草や、庭木の枝の伸びを、定期的に手入れする
- 郵便物をためない、換気をする、など、人の出入りがある状態に保つ
遠方で通うのが難しい場合は、家族で分担する、民間の空き家管理サービスを使うなどの方法があります。
管理が難しいときの選択肢
静岡市は、空き家の管理が難しい場合には、活用・売却・解体を検討するよう案内しています。
- 活用:賃貸に出す
- 売却:実家の名義が親のままの場合は、先に相続登記が必要になります
- 解体:建物がなくなる分、管理の負担は減りますが、解体費用がかかり、税額も変わります
相続した空き家を売却した場合の譲渡所得には、3,000万円の特別控除という特例があります。要件があるため、税務署や税理士にご確認ください。
片付けから進めたい場合は、こちらの記事で、実家じまいの進め方をまとめています。
よくある質問
Q. 空き家を放置すると、すぐに税金が上がりますか?
住宅用地の特例が外れるのは、市区町村から、特定空家等または管理不全空家等として勧告を受けた場合です。助言や指導の段階で、状態を改善すれば、勧告には進まないとされています。
Q. 管理不全空家か特定空家かは、誰が判断するのですか?
市区町村が、国土交通省のガイドラインを参考に判断します。通知が来た場合は、市区町村の窓口に、改善の方法を相談できます。
Q. 実家の名義が、まだ亡くなった親のままです。
相続登記は、2024年4月から義務になっています。売却などを進める前提としても必要になるため、早めの対応が勧められます。
Q. 解体すれば、税金は安くなりますか?
更地にすると、住宅用地の特例が外れ、土地の税額が上がることがあります。解体費用に対する助成制度の有無は、自治体によって異なります。
まとめ
空き家は、所有者が適切に管理するものとされ、管理が行き届かない状態が続くと、市区町村から、管理不全空家等または特定空家等として、指導や勧告を受けることがあります。勧告を受けると、固定資産税の住宅用地の特例が外れ、税額が上がる場合があります。助言や指導の段階で、状態を改善すれば、勧告には進まないため、管理が難しいときは、活用・売却・解体のいずれかを、早めに検討することが大切です。
参考にした資料:空家等対策の推進に関する特別措置法、国土交通省「『特定空家等に対する措置』に関する適切な実施を図るために必要な指針(ガイドライン)」、国土交通省・総務省の空家法改正に関する概要資料、静岡市・白井市の公式ページ、複数の司法書士・不動産・税の専門家の解説。最終更新:2026年10月18日。税額や手続きは、自治体や状況によって異なります。この記事は一般的な情報です。
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