親が亡くなったあと、実家の名義は誰のものになっているのか。名義を変える「相続登記」は、2024年4月から義務になりました。この記事では、法務省の公式資料をもとに、期限や過料の仕組み、困ったときの選択肢を整理しました。
相続登記の義務化とは
2024年(令和6年)4月1日に、相続登記の申請が義務化されました。
- 相続(遺言を含む)で不動産を取得した相続人は、取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請する必要があります
- 正当な理由がないのに怠ると、10万円以下の過料の対象になります
背景には、相続登記がされないまま放置された「所有者不明土地」の問題があります。法務省は、所有者不明土地が発生する原因の約3分の2が、相続登記の未了だと説明しています。
期限の考え方
| ケース | 期限 |
|---|---|
| 2024年4月1日以降に、相続で不動産を取得したと知った | 知った日から3年以内 |
| 2024年4月1日より前に相続が始まり、まだ登記していない | 2027年(令和9年)3月31日まで(取得を知った日が2024年4月以降なら、その日から3年以内) |
| 遺産分割の話し合いが成立した | 成立した日から3年以内(追加の義務) |
2024年4月より前の相続でも、登記していなければ対象です。この場合の期限は、2027年3月31日までです(2026年10月時点の情報です)。
過料は、どのように決まるのか
法務省の説明では、次の流れになります。
- 登記官が、申請義務の違反を把握する
- 違反した人に、相当の期間を定めて、申請するよう催告する
- 催告されたのに、正当な理由なくその期間内に申請しなかった場合に、管轄の地方裁判所へ通知される
つまり、期限を過ぎたからといって、すぐに過料が科されるわけではありません。
法務省は、登記官が催告を行うのは、次のどちらかをきっかけに違反を職務上知ったときに限られるとしています。(1)遺言に基づく登記の申請の際、その遺言書に、別の不動産も同じ相続人が取得する旨の記載があった場合。(2)遺産分割の結果に基づく登記の申請の際、その遺産分割協議書に、別の不動産も同じ相続人が取得する旨の記載があった場合。ただし、催告の有無にかかわらず、申請する義務そのものはあります。
「正当な理由」にあたる例
法務省は、次のような事情があれば、一般に「正当な理由」があると認められるとしています。
- 相続人が極めて多く、戸籍などの書類の収集や他の相続人の把握に、多くの時間がかかる
- 遺言の有効性や遺産の範囲などで、相続人同士が争っている
- 申請する人自身に、重い病気などの事情がある
- 配偶者からの暴力の被害者などで、避難を余儀なくされている
- 経済的に困窮していて、登記の費用を負担できない
これ以外でも、個別の事情に正当性が認められれば、過料の通知は行われないとされています。
簡易に義務を果たす「相続人申告登記」
相続人が申請義務を簡易に果たせるよう、「相続人申告登記」という制度が設けられています(遺産分割がまとまらない場合などに使われるとされています)。ただし、これで果たせるのは、「相続を知って3年以内」の基本的な義務だけです。遺産分割が成立したあとの追加の義務は、この登記では果たせません。手続きの詳細は、法務局に確認してください。
費用の目安
- 登録免許税:原則として、不動産の固定資産税評価額の0.4%とされています(民間の解説による。最新の税率は法務局で確認してください)
- 免税措置:2027年3月31日までは、次の土地の相続登記について、登録免許税が免除されます。(1)相続で土地を取得した人が、登記をせずに亡くなった場合の相続登記。(2)不動産の価額が100万円以下の土地の相続登記
- 書類の取得費:戸籍謄本などの取得に、実費がかかります
- 司法書士に依頼する場合:別途の報酬がかかります。金額は事務所によって異なります
実家の名義を確認するには
実家の登記簿を確認すると、現在の名義人が分かります。また、2026年2月2日に、「所有不動産記録証明制度」が始まりました。特定の亡くなった方が、登記簿上の所有者として記録されている不動産を、一覧にして証明してもらえる制度です。亡くなった親が、実家以外にも不動産を持っていたかを確認するときの手がかりになります。
手続きの大まかな流れ
- 不動産の名義を確認する
- 相続人を確定する(戸籍などの書類を集める)
- 必要な場合は、遺産分割の話し合いをする
- 法務局に、相続登記を申請する
特に2の戸籍の収集に、時間がかかることが多いとされています。期限が近い場合は、早めに専門家へ相談することをおすすめします。
相続放棄を考えている場合は、遺産に手をつける前に、弁護士や司法書士などの専門家にご確認ください。
登記をしないと、どうなるか
過料の対象になるだけでなく、名義が亡くなった方のままだと、売却や活用などの手続きを進められないことがあります。実家の片付けや処分を考えている場合は、名義の整理も並行して進めておくと安心です。
よくある質問
Q. 3年を過ぎたら、すぐに過料を取られますか?
法務省の説明では、登記官から催告を受け、それでも正当な理由なく期間内に申請しなかった場合に、地方裁判所へ通知される流れです。すぐに科されるわけではありません。
Q. 何十年も前の相続でも、対象になりますか?
2024年4月より前に始まった相続でも、登記していなければ対象です。期限は2027年3月31日までです。
Q. 自分で申請できますか?
ご自身で申請する方法もありますが、戸籍の収集や遺産分割の整理に手間がかかるため、司法書士に依頼する方もいます。
Q. 遺産分割がまとまらず、3年以内に登記できそうにありません。
簡易に義務を果たす方法として、相続人申告登記があります(果たせるのは基本的な義務のみです)。相続人同士で争いがある場合は「正当な理由」にあたる可能性もありますが、個別の判断になるため、早めに弁護士や司法書士にご確認ください。
まとめ
相続登記は、2024年4月から義務になり、不動産を相続したと知った日から3年以内が期限です。それ以前の相続で未登記の場合は、2027年3月31日までに申請する必要があります。過料は、催告を受けても正当な理由なく応じなかった場合の流れで、すぐに科されるわけではありません。戸籍の収集などに時間がかかるため、心当たりのある方は、早めに法務局や司法書士へ相談してみてください。
参考にした資料:法務省「相続登記の申請義務化について」(令和8年4月1日)、法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」、複数の司法書士・行政書士事務所の解説。最終更新:2026年10月7日。手続きや税率は変更される場合があるため、最新の内容は法務局でご確認ください。この記事は一般的な情報です。
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